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Fachanwalt für Wohneigentumsrecht in Berlin Charlottenburg Wilmersdorf

Anwalt für WEG: Wohnungseigentumsrecht in Berlin

Als Anwälte und Fachanwälte in Berlin Charlottenburg-Wilmersdorf vertreten wir Ihre Interessen im Wohnungseigentumsrecht, dessen Rechtsgrundlagen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Recht) normiert sind. Darin geregelt sind die Eigentumsrechte an Wohnungen, Gebäuden und Flächen. Das Wohnungseigentumsrecht bietet dabei ausreichend Potenzial für Streitigkeiten.

Das Wohnungseigentumsrecht und seine wichtigsten Inhalte

Anders als im Mietrecht regelt das Wohnungseigentumsrecht die Rechtsbeziehungen der Eigentümer untereinander sowie im Verhältnis zwischen Eigentümer und der Verwaltung des Wohnungseigentums. Es ist ein Teilbereich des Immobilienrechts und die rechtliche Grundlage dafür, dass Eigentum an einzelnen Wohnungen von Immobilien sowie an Hausteilen von Immobilien begründet werden kann.

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Zu seinen Regelungsinhalten gehören diese Sachverhalte:

 

  • Begründung des Wohnungseigentums (§§ 2 bis 9 WEG)
  • Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 10 bis 19 WEG)
  • Verwaltung des Wohnungseigentums (§§ 20 bis 29 WEG)
  • Wohnungserbbaurecht (§ 30 WEG) und Dauerwohnrecht (§§ 31 bis 42 WEG)
  • Verfahrensvorschriften, die im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum stehen (§§ 43 bis 50 WEG)

Immer wieder sind Gerichte mit diesen Sachverhalten befasst. Die Vielzahl der Urteile im Wohnungseigentumsrecht belegen die Bedeutung dieser Themen und ihre rechtliche Relevanz für Wohnungseigentümer in Berlin Charlottenburg-Wilmersdorf und andernorts.

Gekündigter Mietvertrag mit Stempel | Fachanwalt für Wohneigentumsrecht in Berlin-Wilmersdorf, Kanzlei Uwe Heichel

Rechtlich relevante Themen für Eigentümer in Berlin Charlottenburg-Wilmersdorf und andernorts

Wie vielschichtig das Wohnungseigentumsrecht ist, zeigen die nachfolgenden Gerichtsurteile, die lediglich ein kleiner Ausschnitt aus diesem umfangreichen Rechtsgebiet sind:

 

  • So hat der BGH (Bundesgerichtshof) in einem Urteil vom 17. Oktober 2014 – Az. V ZR 9/14 entschieden, dass einzelne Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums durchsetzen können unter der Voraussetzung, dass die Sanierung zwingend erforderlich ist.

 

  • In dem bereits genannten Urteil vom 17. Oktober 2014 – Az. V ZR 9/14 – kam der BGH außerdem zu dem Ergebnis, dass es bei einer notwendigen Sanierung oder Instandsetzung keine Opfergrenze gibt. Das bedeutet, dass finanzielle Schwierigkeiten einzelner Wohnungseigentümer nicht berücksichtigt werden können.

 

  • Bei einem Handymast auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses ging es um die Frage, ob die Mehrheit der WEG-Stimmen ausreicht oder ob ein einstimmiger WEG-Beschluss notwendig ist. Hier kam der BGH mit Urteil vom 24. Januar 2014 – Az. V ZR 48/13 – zu dem Ergebnis, dass es sich bei einem Handymast um eine bauliche Veränderung handelt, die nur einstimmig herbeigeführt werden kann.

 

  • Das Amtsgericht Brake kam in einem Urteil vom 29. Oktober 2014 – Az. 3 C 210/14 zu dem Ergebnis, dass ein bereits aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschiedener Wohnungseigentümer zur Zahlung von rückständigen Hausgeldvorschüssen verpflichtet ist. Das Gericht entschied zugunsten der Eigentümergemeinschaft auf der Rechtsgrundlage des beschlossenen Wirtschaftsplans.

 

  • In einem anderen Rechtsstreit vor dem Landgericht (LG) Berlin hatte ein Wohnungseigentümer die mehrheitlich beschlossene Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft angefochten. Als Grund führte er die Unverständlichkeit der Abrechnung an. Erforderlich ist eine geordnete und übersichtliche Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthalten muss. Das LG Berlin entschied mit Urteil vom 28. Februar 2014 – Az. 55 S 150/12 WEG – zugunsten des Wohnungseigentümers.

Diese Beispiele zeigen, dass es sich als Eigentümer einer Wohnung oder eines Hausteils lohnt, genau hinzuschauen und sich über die rechtlichen Möglichkeiten zu informieren und seine Rechte gegebenenfalls gerichtlich durchzusetzen.

Kommen Sie zu uns!

Als Anwälte für Wohnungseigentumsrecht in Wilmersdorf vertreten wir engagiert Ihre Interessen in Berlin Charlottenburg-Wilmersdorf und streiten für Ihr Recht!

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Wohnungseigentümerversammlung: das Wichtigste im kompakten Überblick

Die Wohnungseigentümerversammlung ist rechtlich im Wohnungseigentumsgesetz geregelt und ein relevantes Element im Wohneigentumsrecht. Sie ist ein Organ der einzelnen Eigentümer, die in Selbstverwaltung Themen rund um die jeweilige Immobilie besprechen und organisieren.

Die Versammlung umfasst vor allem Inhalte zu:

  • Verwaltung
  • Gebrauch der Wohnungen & öffentlichen Räume
  • Gemeinschaftseigentum
  • Änderungen der Eigentumsverhältnisse
  • Bauarbeiten/Renovierungen o. Ä.

In der Regel ist die Versammlung <strong>nicht öffentlich</strong> – nur die Eigentümer der Immobilie haben also Zutritt. Bei bestimmten Inhalten können jedoch Ausnahmen gemacht werden. Wenn Gutachter, Handwerker, Juristen oder andere Sachverständige für ein spezielles Gebiet von den Eigentümern befragt werden sollen, können diese für diesen Sitzungspunkt teilnehmen.

Die Wohnungseigentümerversammlung hat mindestens 1x jährlich zu erfolgen. In der Regel übernimmt die Hausverwaltung die schriftliche Einladung, bei der eine Zweiwochenfrist zu beachten gilt. Wenn mehr als 25 Prozent der Eigentümern eine Einberufung beantragen, ist dem zu entsprechen. In dringenden Fällen kann die Frist auch entfallen.

Haben Sie Fragen zur Wohnungseigentümerversammlung als Eigentümer bzw. Mieter oder zum Wohneigentumsrecht allgemein? Kontaktieren Sie mich gerne in meiner Kanzlei in Berlin!

FAQ zum Wohnungseigentümergesetz

Das WEG (Wohnungseigentümergesetz) regelt in Deutschland die Eigentumsverhältnisse und Eigentümergemeinschaft von Mehrfamilienhäusern mit mehreren Wohnungseigentümern.

Das WEG gibt zum Beispiel an, dass der Grundstückseigentümer die Miteigentumsanteile aufteilen darf; er kann demnach die Parteien im Haus separat als Eigentumswohnungen verkaufen. Um die individuellen Interessen und auch mögliche Konflikte in der Eigentümergemeinschaft zu behandeln oder zu vertreten, regelt das WEG zudem den Ablauf und die Beschlüsse der sogenannten Eigentümerversammlung, die mindestens einmal im Jahr abgehalten und von einem bestellten Verwalter geleitet wird.

Das WEG nennt in §§ 10 bis 19 auch die Rechte und Pflichten, die der Eigentümer des Grundstückes oder der Wohnungen trägt und legt dar, inwiefern den Parteien auch die Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums zusteht. Eine Pflicht ist, dass sich jeder Eigentümer beispielsweise an den Kosten für Verwaltung und Instandsetzung des Gebäudes zu beteiligen hat. Ein Recht ist die Nutzung der gemeinschaftlichen Räume wie des Treppenhauses oder der Abstellräume.

Zudem ist im WEG die Kostenaufteilung für etwaige Sanierungen oder Ähnliches festgelegt, ebenso wie die verwalterischen Aufgaben für das Eigentum. Nach § 20 ist ein Verwalter zu bestellen, der Aufgaben wie den Abschluss von Verträgen und die Planung bzw. die Prüfung der Durchführung von Sanierungen innehat.

Im WEG wird die Rechtsfrage nach Sonder- und Gemeinschaftseigentum geklärt. Unter Sondereigentum versteht man das individuelle Eigentum, das nicht zur gemeinschaftlichen Verwendung zur Verfügung steht; also die einzelnen Eigentumswohnungen inklusive Innentüren, nicht tragende Zwischenwände, Böden etc. Hierzu gehört aber auch der Balkonraum und die dazugehörigen Fenster- und Türrahmen. Jeder Eigentümer ist dabei selbst für Instandhaltungsmaßnahmen zuständig und auch kostenpflichtig.

Unter Gemeinschaftseigentum versteht man die gemeinschaftlich genutzten Räumlichkeiten einer Eigentümergemeinschaft, wie zum Beispiel das Treppenhaus, den Aufzug und etwaige Kellerräume oder Gartenflächen. Hierfür gibt es zudem spezielle Sondernutzungsrechte, die ebenfalls im WEG geregelt werden. Zum Gemeinschaftseigentum zugehörig sind auch bautragende Elemente wie Decken, Wände und das Dach, sowie die im Außenbereich liegenden Fenster und Balkongeländer. Für die zeitgemäße Instandhaltung sowie für die hierdurch verursachten Kosten ist die gesamte Eigentümergemeinschaft verantwortlich, wobei der bestellte Verwalter ebenfalls Pflichten diesbezüglich hat.

Für einzelne Bereiche des Gemeinschaftseigentums können Sondernutzungsrechte ausgesprochen werden. Ein solches gilt zum Beispiel für Gartenflächen oder Pkw-Stellplätze auf dem Grundstück, die zwar Gemeinschaftseigentum sind, jedoch von einem einzelnen Eigentümer genutzt werden. Hierfür kann vereinbart werden, dass der Eigentümer für die Instandhaltung allein zuständig ist.

Das WEG regelt die Kosten für Instandsetzungen oder Modernisierungen von Gemeinschafts- und Sondereigentum.

Beim Gemeinschaftseigentum wird unter anderem zwischen Maßnahmen unterschieden, die den Wert sowie die Nachhaltigkeit der Immobilie erhöhen, und äußeren, optischen Veränderungen. Wohnungseigentümer können die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums insbesondere bei resultierender Unbewohnbarkeit des Sondereigentums erzwingen.

Zu nachhaltigen Baumaßnahmen im Gemeinschaftseigentum gehören:

  • Einbau einer neuen Heizung
  • Einbau neuer Lampen im Treppenhaus oder Eingangsbereich
  • Einbau einer neuen zentralen Türsprech- und Klingelanlage
  • Säuberung von tragenden Wänden/gemeinschaftlichen Böden etc. bei Schimmel o.Ä.
  • Modernisierung des Daches

Optische Veränderungen im Gemeinschaftseigentum sind zum Beispiel:

  • Anstrich des gesamten Gebäudes oder bestimmter Einzelteile

Für einen geplanten Außenanstrich müssen alle Wohnungseigentümer des Grundstücks zustimmen. Soll eine neue Heizungsanlage eingebaut oder andere Elektroinstallationen vorgenommen werden, müssen drei Viertel der Eigentümer im Haus dafür sein. An den Kosten haben sich für gemeinschaftliche Instandsetzungen generell immer alle Eigentümer zu beteiligen.

Zum Sondereigentum gehören alle in den einzelnen Eigentumswohnungen liegenden Bereiche, exklusive der tragenden Wände. Mögliche Baumaßnahmen im Sondereigentum sind unter anderem:

  • Einbau von neuen Fenstern & Innentüren
  • Verlegung eines neuen Bodens
  • Einbau eines neuen Wärmespeichers oder einer Therme
  • Wechsel der sanitären Einrichtungen
  • Sanierung des Balkonbodens

Als Anwalt für WEG-Recht helfe ich bei Fragen zu Ihren Rechten und Pflichten als Eigentümer einer Wohnung im Rahmen der Eigentümerschaft. Zudem unterstütze ich Sie bei:

  • der Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung
  • der Durchsetzung von baulichen Veränderungen
  • Fragen zu den Eigentumsverhältnissen
  • Fragen zu den verwalterischen Tätigkeiten der Hausverwaltung
  • Und vielem mehr

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