Wie sind Sanierungen in Eigentümergemeinschaften geregelt?
Beim Besitz eines Hauses sind die Eigentümerverhältnisse meist klar. Bei Eigentümergemeinschaften sieht das schon anders aus. Innerhalb dieser Gemeinschaften kann es schnell zu Streitigkeiten kommen, beispielsweise bei der Frage, welche Eigentümer und Eigentümerinnen die Kosten einer Sanierung in welchem Ausmaß tragen. In welchen Situationen dabei welche Rechte gelten, erfahren Sie hier. Wir beraten Sie gerne zum Thema Mietrecht.
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Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Ob alle Eigentümer und Eigentümerinnen zusammen eine Sanierung zahlen müssen oder eine Person individuell zahlt, hängt davon ab, ob es sich beim zu sanierenden Bereich um Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum handelt. Zum Sondereigentum des oder der Einzelnen gehören etwa die Fliesen des Badezimmers, während das Treppenhaus Gemeinschaftseigentum ist. Dementsprechend zahlen Sie als Wohnungseigentümer oder -eigentümerin die Sanierung Ihres Badezimmers selbst und müssen diese Maßnahme zuvor nicht mit anderen Eigentümern und Eigentümerinnen absprechen. Das Treppenhaus wird dagegen gemeinsam saniert und die Kosten werden entsprechend aufgeteilt. Zum Gemeinschaftseigentum zählen außerdem unter anderem:
- Abflussrohre
- Stützmauern
- Aufzüge
- Klingelanlagen
- Kamine
- Balkone
- Dächer
Sanierungsmaßnahmen trotz nicht vorhandenem Eigenbedarf
Dringt vom Keller Feuchtigkeit in die unteren Wohnungen, dann sind die Sanierungen gemeinsam von allen Eigentümern und Eigentümerinnen zu tragen. Das gilt auch, wenn Sie beispielsweise als Eigentümer oder Eigentümerin selbst im dritten Stock wohnen und mit der Feuchtigkeit keine Probleme haben, da diese zum Zeitpunkt der Sanierung nicht bis zu Ihnen nach oben dringt. Dies ist zum einen sinnvoll, da Sie langfristig selbst im dritten Stock mit dem Problem konfrontiert würden, zum anderen profitieren Sie durch diese Regelung, wenn Sie von einem anderen Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum betroffen sind und die gleiche Hilfe von den anderen Eigentümern und Eigentümerinnen erhalten.
Zeit und Geld – wichtige Faktoren
Ist eine Sanierung dringend notwendig, da ansonsten Folgeschäden am Haus oder gesundheitliche Schäden zu erwarten sind, dürfen diese nicht verzögert werden. Handelt es sich dagegen um Sanierungen, die nicht eilen, kann sich eine Einigung deutlich länger hinziehen, da eine Verzögerung in dem Fall erlaubt ist. Hierbei muss Rücksicht auf die finanziellen Möglichkeiten jedes einzelnen Eigentümers und jeder Eigentümerin genommen werden. Ein Kompromiss sollte in jedem Fall angestrebt werden und alle Eigentümer sowie Eigentümerinnen sind zu einem vernünftigen Diskussionsverhalten angehalten. Befinden Sie sich in einer solchen Konfliktsituation, empfiehlt es sich, die Lage eingehend zu diskutieren und in schwereren Konfliktfällen zusätzlich einen Anwalt oder eine Anwältin einzuschalten.
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Sie müssen nicht jeder baulichen Veränderung zustimmen
Sollen bauliche Maßnahmen einzig aufgrund einer Wertsteigerung vorgenommen werden, müssen alle Eigentümer und Eigentümerinnen zustimmen, die direkt davon betroffen sind. Hier kann eine einzelne Person den Beschluss blockieren. Gegen sehr kostspielige Veränderungen, wie die Verlegung eines teuren Fußbodens im Treppenhaus, können Sie als Eigentümer oder Eigentümerin sich also wehren.
Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
Die Eigentümergemeinschaft besteht aus Personen, die gemeinsam eine Immobilie erworben haben. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung, erwirbt man so zugleich auch einen Teil des Gesamtobjekts. Dies ermöglicht dem Erwerber oder der Erwerberin nicht nur, über seine oder ihre Eigentumswohnung zu verfügen, sondern auch über das Gesamteigentum zu walten. Dies kann er oder sie jedoch nicht allein, sondern muss dies in Absprache mit den anderen Eigentümern oder Eigentümerinnen regeln. Der dem Wohnungseigentümer oder der Wohnungseigentümerin zufallende Teil am Gesamtobjekt ergibt sich aus der Relation zwischen Wohnung und übrigen Wohnobjekt.
Wo sind die rechtlichen Grundlagen geregelt?
Die Eigentümergemeinschaft ist in § 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) kodifiziert und ist eine gesetzliche Zwangsgemeinschaft. Das WEG wurde im Jahre 1951 eingeführt und vor kurzem, am 1. Dezember 2020, reformiert. Das Gesetz regelt detailliert die Rechte und Pflichten, die sich aus der Eigentümergemeinschaft ergeben. Mit der Neuregelung wurde die Stellung des Verwalters oder der Verwalterin modifiziert und ihm oder ihr wurden mehr Befugnisse eingeräumt. Ab dem Jahr 2022 hat die Eigentümergemeinschaft sogar einen Anspruch auf eine zertifizierte Hausverwaltung. Auch die vereinfacht stattfindenden Modernisierungen sind nach der Gesetzesänderung dulden zu müssen.
Was entscheidet die Eigentümergemeinschaft?
Die Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft ergeben sich aus den gesetzlichen Regelungen des WEG, aus der Gemeinschafts- und der Hausordnung sowie den Beschlüssen der mindestens einmal jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung.
Gesetzlich schreibt das WEG vor, eine angemessene Instandhaltungsrücklage anzulegen, um beispielsweise für Kosten der Müllabfuhr und Verwaltungskosten gemeinschaftlich aufkommen zu können. Über diesen gesetzlichen Rahmen hinaus steht es den Eigentümern oder Eigentümerinnen frei, weitreichendere Regelungen zu treffen.
Hierzu gehören:
- Instandsetzung
- Nutzungsvereinbarungen des gemeinschaftlichen genutzten Raums
- Bestellung eines Verwalters oder einer Verwalterin
- Kostenverteilung
Was ist Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Teileigentum?
Sondereigentum wird definiert als das Eigentum an der in sich abgeschlossenen Wohneinheit. Es gilt der Grundsatz: Die Wohnung ist Sondereigentum, die restliche Wohnanlage steht in Gemeinschaftseigentum. Was nicht als Sondereigentum qualifiziert werden kann, ist also zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Dies sind vor allem Teile, die nicht dem Wohnen dienen und jedem Mitglied der Eigentümergemeinschaft zugänglich sind. Als Beispiele können hier Treppenhäuser, Dächer oder Aufzüge angeführt werden, aber auch die Fassade und ein potentieller Garten zählen hierzu. Teileigentum hingegen meint Sondereigentum an Räumen, die gewerblich oder freiberuflich genutzt wurden. Teileigentum und Sondereigentum an Wohnungen unterscheiden sich im Ergebnis also nur hinsichtlich ihrer Zweckbestimmung.
Was sind Sondernutzungsrechte?
Bestimmten Eigentümer oder Eigentümerinnen im Rahmen der Gemeinschaft können an Grundstücksteilen Sondernutzungsrechte eingeräumt werden. Die Vereinbarung eines solchen Rechts erfolgt über die Teilungserklärung, die auch im Grundbuch eingetragen werden muss. Der Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrechten ist, dass erstere nur an Gebäudeteilen begründet werden können. Besondere Nutzungsrechte können hingegen auch an bestimmten Bereichen wie Parkplätzen, Terrassen oder Gartenanteilen vereinbart werden. So ist es bestimmten Eigentümern oder Eigentümerinnen möglich, diese Flächen allein zu nutzen. Sondernutzungsrechte können sowohl bei Begründung der Eigentümergemeinschaft als auch nachträglich durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer- und Wohneigentümerinnen begründet werden.