Was hat es mit einer Räumungsklage auf sich?
Tagtäglich ereignet sich bei Vermietern und Vermieterinnen eine derartige Situation: Die Rede ist von einer Räumungsklage. Der Ursprung einer Räumungsklage ist häufig die Kündigung eines Mietverhältnisses durch die vermietende Partei. Viele Mieter und Mieterinnen ignorieren gar eine solche Kündigung bzw. Räumungsklage und beharren darauf, in der Wohnung zu bleiben. Beide Parteien sollten bei einer Räumungsklage einige wichtige Punkte beachten:
Der Vermieter bzw. die Vermieterin darf nicht einfach das Türschloss austauschen, um dem Mieter bzw. der Mieterin dadurch den Zutritt zur Wohnung zu verweigern – andernfalls macht er bzw. sie sich durch ein solches Verhalten strafbar. Das Gericht alleine legt fest, ob eine Zwangsräumung vonnöten ist oder eben nicht. Eine Räumungsklage muss jedoch nicht immer zwingend mit der Kündigung einhergehen. Reicht der Vermieter bzw. die Vermieterin eine Eigenbedarfskündigung ein, ist eine Räumungsklage erst nötig, wenn der Mieter bzw. die Mieterin der Kündigung des Mietvertrages widerspricht oder nicht fristgerecht auszieht.
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Wie sollen sich Mieter bei Eingang einer Räumungsklage verhalten?
Wenn Sie eine Räumungsklage erhalten haben, ist es in erster Linie wichtig, dass Sie die sogenannte Erklärung der Verteidigungsbereitschaft verfassen. Diese Verteidigungsschrift muss binnen 14 Tagen angefertigt und beim zuständigen Gericht eingegangen sein. Beim Verfassen des Schreibens an sich sollten Sie so ausführlich wie möglich vorgehen und Belege hinzufügen, um Ihr Verteidigungsschreiben zu untermauern. Wenn Sie beispielsweise in einen Zahlungsverzug geraten sind, sollten Sie überprüfen, ob der Fehler etwa bei Ihrem Bankinstitut liegt. Viele weitere Gründe können Grund genug sein, um eine Verteidigungsschrift anzufertigen. Wenn Sie zu diesem Thema beraten werden möchten, können Sie sich einfach mit mir, Rechtsanwalt Uwe Heichel in Berlin-Charlottenburg-Wilmersdorf, in Kontakt setzen.
Wie Sie als Vermieter eine Räumungsklage einreichen
Damit Sie auf der sicheren Seite sind, sollten Sie sich von Anfang an zur Erhebung einer Räumungsklage an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt wenden. Diese unterstützen Sie sowohl bei der Fertigung des Schriftstücks als auch bei der Einreichung beim zuständigen Gericht. Wenn Sie darüber hinaus einer möglicherweise fehlerbehafteten Kündigung entgehen möchten, können Sie sich bereits in diesem Stadium an uns wenden. Wir unterstützen Sie mit unserem Fachwissen im Mietrecht von Anfang bis Ende des Räumungsverfahrens, um Ihre Rechte als Vermieter bzw. Vermieterin durchzusetzen.
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Darf ein Vermieter eine Zwangsräumung eigenmächtig durchsetzen?
Eine Zwangsräumung darf von einer Vermieterin oder einem Vermieter nicht eigenständig in die Wege geleitet werden. Die Voraussetzung für das Räumen der Wohnung ist ein beantragter Räumungstitel und die Anwesenheit einer Gerichtsvollzieherin oder eines Gerichtsvollziehers. Das bedeutet, die Vermieterin oder der Vermieter darf nicht einfach in die Wohnung eindringen und Mieter bzw. Mieterinnen zwingen, diese zu verlassen. Die Eigenmacht ist verboten und unter diesen Umständen strafbar.
Die Räumung ist auch dann nicht erlaubt, wenn sich Vermieterinnen oder Vermieter diese durch den Mietvertrag vorbehalten haben. Damit verstoßen sie gegen die AGBs und benachteiligen Mieterinnen und Mieter unangemessen. Ist die Zwangsräumung vertraglich festgelegt, ist die Klausel unwirksam.
Die Mieterin oder der Mieter wiederum hat das Recht zu reagieren, wenn er oder sie von einer drohenden titellosen Wohnungsräumung erfährt und kann eine einstweilige Verfügung beantragen und damit das Vorhaben abwenden. Vermieterinnen und Vermieter müssen gegen alle in der Wohnung lebenden Personen einen Räumungstitel erwirken. Ein einziger gegen eine Person reicht nicht aus. Das betrifft:
- Ehepartner/innen
- Mitbewohner/innen
- Lebenspartner/innen
- Volljährige Kinder eines Mieters
Welches Gericht ist für eine Räumungsklage zuständig?
Ein eigenmächtiges Handeln bei einer Räumung gilt als Verstoß und verbotene Eigenmacht. Das betrifft auch den Austausch von Schlössern oder die Inbesitznahme von Mietereigentum als Pfand. Notwendig ist immer eine Räumungsklage. Sie dient zur Durchsetzung des Räumungsanspruchs nach dem Ende des Mietverhältnisses.
Für eine Räumungsklage ist das jeweilige Amtsgericht zuständig, das sich im Bezirk der betroffenen Wohnung befindet. Das ist bei Privatmietverträgen unabhängig von der Höhe des Streitwerts. Eine vertragliche Gerichtsstandvereinbarung ist dagegen unzulässig. Die Hilfe durch eine Anwältin oder einen Anwalt empfiehlt sich. Kontaktieren Sie Rechtsanwalt Uwe Heichel für weitere Fragen.
Können Mietansprüche, Nutzungsentschädigung und Schadensersatz Teil der Räumungsklage sein?
In Verbindung mit einer Räumungsklage ist es für Vermieterinnen und Vermieter möglich, gleichzeitig auch eine Nutzungsentschädigung einzuklagen. Das ist ab dem Zeitpunkt möglich, wenn die Kündigungsfrist endet. Ebenso können Mietansprüche und Mietrückstände geltend gemacht werden. Dafür ist mit der Räumungsklage eine Zahlungsklage verbunden.
Eine Vermieterin oder ein Vermieter hat immer das Recht, mit einer Räumungsklage auch andere Ansprüche geltend zu machen. Neben der Aufforderung zur Zahlung ausstehender Mieten, einer Nutzungsentschädigung, die für den Zeitraum zwischen Kündigung und Auszug wirksam wird, ist auch der Antrag auf Schadensersatz möglich. Lassen Sie sich von Rechtsanwalt Uwe Heichel beraten. Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung.
Wer trägt die Kosten für eine Räumungsklage?
Der Streitwert ist von der Jahreskaltmiete abhängig, diese wird mit 12 multipliziert. Der Gerichtskostenvorschuss ist von dem zu zahlen, der die Räumungsklage einleitet, entsprechend von der Vermieterin oder dem Vermieter.
Nach dem Gerichtsbeschluss bestimmt das Amtsgericht, welche Partei die Verfahrenskosten trägt. In der Regel ist das derjenige oder diejenige, der oder die das Verfahren verliert. Das kann bedeuten, dass der Mieter oder die Mieterin die vollen Kosten trägt. Bei einem anteiligen Unterliegen werden die Kosten geteilt.