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Mietminderung und Mietmängel aus Vermieter-Sicht

In welchen Fällen ist eine Mietminderung möglich?

Laut Paragraph 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hat ein Mieter generell das Recht auf eine Mietminderung. Voraussetzung ist hierfür, dass ein Mangel an der gemieteten Wohnung oder dem Mietshaus den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache deutlich einschränkt. Grundsätzlich ist es dabei unerheblich, ob nun der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist oder nicht.

Typische Beispiele für Mietminderungen:

  • Schäden durch Schimmel und Feuchtigkeit,
  • Ausfall der Heizung in den Wintermonaten,
  • Lärmbelästigung, z.B. durch Bauarbeiten oder Nachbarn,
  • Geruchsbelästigung, z.B. durch ein Restaurant in der Nachbarschaft.

Was kann man gegen eine Mietminderung unternehmen?

Grundsätzlich sind für den Vermieter im Falle einer Mietminderung durch den Mieter zwei Schritte zu empfehlen:

  1. Die Berechtigung der Mietminderung zu überprüfen.
  2. Die Durchführung der Mietminderung zu prüfen.

Schritt 1: Überprüfung der Berechtigung der Mietminderung

Zwingende Voraussetzung für eine Mietminderung ist immer, dass es zu einer erheblichen Einschränkung beim Gebrauch des Wohnraums für den Mieter gekommen ist. Ein tropfender Wasserhahn oder eine Zimmertür, die nicht richtig schließt, sind Bagatellschäden und zählen nicht zu den Gründen, die eine Mietminderung rechtfertigen.

Ebenso kann der Mieter keine Mietminderung verlangen, wenn der jeweilige Mangel bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt war und der Mieter ihn hingenommen hat. Zudem ist eine Mietminderung ausgeschlossen, wenn der Mangel durch einen unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter herbeigeführt wurde.

Mietvertrag für eine Wohnung mit Wohnungsschlüssel - Kanzlei für Mietrecht in Berlin-Wilmersdorf, Rechtsanwalt Uwe Heichel

Schritt 2: Durchführung der Mietminderung prüfen

Im zweiten Schritt gilt es für den Vermieter zu prüfen, ob die Mietminderung durch den Mieter korrekt durchgeführt wurde. Wichtig hierbei ist: Mieter können die Miete nicht nach eigenem Ermessen mindern und müssen dem Vermieter zuvor die Gelegenheit geben, den jeweiligen Minderungsgrund zu beseitigen.

Zudem befindet sich der Mieter in der Beweislast, was den Grund für die Mietminderung angeht – beispielsweise in Form eines Lärmprotokolls, wenn etwa eine Lärmbelästigung vorliegt. Für den Vermieter muss es also nachvollziehbar sein, warum der Mieter eine Mietminderung anstrebt.

Nicht immer ist der Sachverhalt eindeutig, wenn es um das Thema Mietminderung durch einen Mieter geht. Sollte der Mieter mit einer Minderung der Miete drohen, ist es am besten, sich fachlichen Rat einzuholen, beispielsweise bei einem Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht in Berlin-Charlottenburg.

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