Das sollten Mieter aus Berlin zum Staffelmietvertrag wissen
Staffelmietvereinbarungen sind eine beliebte Variante des Mietvertrags, aber an einige rechtliche Bedingungen geknüpft. Aus meiner Kanzlei kenne ich, Rechtsanwalt Uwe Heichel, verschiedene Fälle, in denen die Mieterhöhungen zu hoch erfolgten. Gerne gebe ich Ihnen wichtige Einblicke und Tipps zur Thematik Staffelmietverträge.
Staffelmiete – die Mieterhöhung in einzelnen Schritten
Die Staffelmiete ist ein Mietvertrag, bei dem von vorneherein festgelegt wird, dass sich die Miete in Etappen erhöht. Oft handelt es sich um einen Zeitmietvertrag, der während der Laufzeit nicht gekündigt werden kann. Der Mieter weiß genau, wann und in welcher Höhe sich die Kosten verändern, und kann gegebenenfalls auf ein Sonderkündigungsrecht zurückgreifen. Für den Vermieter bietet die Staffelmiete Planungssicherheit und den Anstieg der Einnahmen.
Berücksichtigt wird dabei die Mietpreisbremse ab einer bestimmten Summe, wie sie auch bei anderen Verträgen gültig ist. Die Anfangsmiete wird im Vertrag genauso festgelegt wie die kommenden Mietsteigerungen. Diese werden als Staffelmieten bezeichnet und müssen mindestens ein Jahr regulär bestehen, bevor die nächste Mieterhöhung erfolgt. Wenn die ortsübliche Miete schneller steigt, darf der Vermieter die Vereinbarung nicht brechen: Die Miete wird nicht erhöht, bevor die nächste Staffel anfällt.
Rechtliche Regelungen für die Staffelmietvereinbarung
Ein Staffelmietvertrag legt genau fest, wie hoch die Miete ausfällt und wann der Betrag steigt. Um den Vertrag rechtsgültig zu machen, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. Das betrifft die schriftliche Papierform der Staffelmietvereinbarung, bei der Mieter und Vermieter unterschreiben müssen. Eine E-Mail genügt in diesem Fall als digitales Schriftstück nicht.
Dazu muss der Geldbetrag im Vertrag enthalten sein, um den sich die Miete erhöht. Es genügt nicht, die Erhöhung lediglich in Prozent anzugeben. Eine weitere Voraussetzung ist, dass Mieter und Vermieter mindestens eine Staffel miteinander vereinbaren müssen. Dabei muss eine vorhandene Mietpreisbremse immer beachtet werden. Die Ausgangsmiete darf 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht übersteigen.
Wann wird eine Staffelmiete rechtlich unwirksam?
Ein Vertrag mit Staffelmiete wird dann unwirksam, wenn der Mietpreis stark überhöht ist und oder die Ausgangsmiete gegen eine vorhandene Mietpreisbremse verstößt. Das Recht auf Klage gilt jedoch nur, wenn der Vertrag bereits unterzeichnet ist. Gegenüber anderen Verträgen hat der Staffelmietvertrag daher klare Nachteile. Der Vertrag wird nicht unwirksam, wenn die Staffelmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Ähnlich sieht das mit der Kappungsgrenze aus, die bei typischen Mietverträgen gültig ist, bei der Staffelmiete jedoch nicht. Sie legt fest, dass sich die Miete binnen drei Jahren ab dem Mietbeginn nicht um über 20 Prozent erhöhen darf. Bei Staffelmietverträgen gilt die Kappungsgrenze nicht, es sei denn, die vereinbarte Miete übersteigt die ortsübliche um 20 Prozent, wenn Wohnungsknappheit herrscht. Da Staffelmieten meistens als Zeitmietvertrag vereinbart werden, ist der Kostenanstieg der Miete dennoch überschaubar.
Auf welche Klauseln sollten Mieter beim Mietvertrag besonders achten?
Damit alle Parteien zufrieden sind und es später nicht zu Unstimmigkeiten oder Klagen kommt, ist es immer ratsam, sich den Vertrag gut durchzulesen und auf bestimmte Klauseln zu achten. Sehr gut sind Mietverträge, die einfach gehalten sind und keine versteckten Angaben enthalten.
So sind Staffelverträge gerade dann für Vermieter sinnvoll, wenn die Miete erhöht werden soll und die ansonsten geltenden Regelungen nicht zutreffen. Mieter sollten auf die Rechte und Pflichten beider Parteien achten. Das betrifft Regelungen zur Untervermietung oder Fristen zur Renovierungsnotwendigkeit. Wichtige Angaben sind immer:
- Name und Anschrift beider Parteien samt Unterschrift
- korrekte Beschreibung der Wohnung (Größe, Mängelfreiheit, Bestandteile)
- Staffelmiete als Betragsangabe in Euro
- mögliche Kündigungsausschlussklausel
- sonstige Vereinbarungen
Bevor Sie einen Staffelmietvertrag unterzeichnen, beachten Sie also die hier aufgeführten Fallstricke und setzen Sie im Zweifel auf die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht wie mich, Rechtsanwalt Uwe Heichel in Berlin.