Ein Mieter oder eine Mieterin kommt in Zahlungsverzug. Der Rückstand wächst Monat für Monat. Bei 900 Euro Warmmiete stehen nach einem halben Jahr bereits 5.400 Euro offen, während Darlehensraten, Hausgeld und Instandhaltung für Sie als Vermieter oder Vermieterin weiterlaufen. Wussten Sie, dass Vermietende bei Zahlungsverzug unter bestimmten Voraussetzungen fristlos oder ordentlich kündigen können? Dafür kommt es etwa auf die Höhe des Mietrückstands oder die Dauer des Verzugs sowie die richtige Form des Kündigungsschreibens an.
Damit sich ein Verfahren nicht unnötig verlängert und die Kündigung nicht angreifbar wird, erkläre ich als Anwalt für Mietrecht Ihnen in diesem Beitrag, ab wann eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich ist, welche Fristen gelten und wie Sie als Vermieter oder Vermieterin Schritt für Schritt vorgehen.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Fristlos können Sie kündigen, wenn der Mieter oder die Mieterin an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mehr als eine Monatsmiete schuldet oder sich über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten angesammelt haben. Für die ordentliche Kündigung genügt bereits eine Monatsmiete, die länger als einen Monat offensteht.
- Zahlt der Mieter oder die Mieterin seine bzw. ihre Schulden innerhalb der Schonfrist nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon nach geltendem Recht unberührt.
- In der Praxis scheitert eine Kündigung fast nie an der Sache, sondern an der Form. Das Schreiben muss unterschrieben sein, alle Mieter und Mieterinnen erreichen, den Rückstand nachvollziehbar aufschlüsseln und nachweisbar zugehen.
Zahlungsverzug im Mietrecht: Voraussetzungen für eine Kündigung
Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete spätestens bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen. Für die Rechtzeitigkeit genügt es, dass der Mieter oder die Mieterin den Überweisungsauftrag bis dahin erteilt hat und das Konto gedeckt ist. Auf den Eingang beim Vermieter oder der Vermieterin kommt es nach dem Urteil des BGH vom 05.10.2016 nicht an. Ebenso zählt der Sonnabend nicht als Werktag, da Banken an diesem Tag keine Überweisungen ausführen.
Bleibt die Zahlung aus, gerät der Mieter oder die Mieterin automatisch in Verzug, auch ganz ohne Mahnung Ihrerseits. Der Zahlungstermin steht kalendermäßig fest. Sinnvoll ist die Mahnung dennoch. Sie dokumentiert den Rückstand und dient später als Nachweis.
Die beiden Kündigungswege im Überblick
| Kündigungsart | Wann sie in Betracht kommt | Rechtliche Grundlage | Besonderheit |
| Fristlose Kündigung | Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Terminen über mehr als eine Monatsmiete oder zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum | § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB i. V. m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB | Abmahnung entbehrlich (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Wird unwirksam, wenn der Mieter in der Schonfrist vollständig nachzahlt. |
| Ordentliche Kündigung | Rückstand von mehr als einer Monatsmiete, der länger als einen Monat andauert | § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB; Schwelle nach BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12 | Die Schonfristzahlung heilt sie nicht (zuletzt BGH, Urteil vom 23.07.2025 – VIII ZR 287/23). Wirkt erst nach Ablauf der Frist des § 573c BGB. |
| Kombination | bei erheblichen Rückständen im selben Schreiben | § 543 BGB und § 573 BGB | Formulierung: fristlos, hilfsweise ordentlich. Beide sind eigenständig zu begründen. |
Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort, die hilfsweise ordentliche sichert den Vermieter oder die Vermieterin ab, falls die Schonfristzahlung greift, denn von ihr bleibt die ordentliche Kündigung nach geltendem Recht unberührt. Das könnte sich allerdings ändern. Der Regierungsentwurf „Mietrecht II“ vom 29. April 2026 will die Schonfristzahlung einmalig auch auf die ordentliche Kündigung erstrecken. Das parlamentarische Verfahren läuft noch.
Fristen und Voraussetzungen für die fristlose Kündigung
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt voraus, dass der Rückstand eine gesetzlich definierte Höhe erreicht. Das ist der Fall, wenn der Mieter oder die Mieterin an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mehr als eine Monatsmiete nicht geleistet hat. Ebenfalls ausreichend ist ein über einen längeren Zeitraum aufgelaufener Rückstand, der insgesamt zwei Monatsmieten erreicht.
Maßgeblich ist die vereinbarte Bruttomiete, also Nettokaltmiete plus Vorauszahlungen oder Pauschalen für Betriebs- und Heizkosten. Wurden Teilzahlungen geleistet, müssen Sie diese in der Rückstandsaufstellung berücksichtigen und nachvollziehbar verrechnen.
Entscheiden Sie sich für eine fristlose Kündigung, beendet diese das Mietverhältnis sofort. Zieht der Mieter oder die Mieterin danach nicht aus, dürfen Sie die Wohnung dennoch nicht eigenmächtig räumen. Der Weg führt dann über die Räumungsklage bis zum Räumungsurteil und Gerichtsvollzieher.
Formale Anforderungen an die Kündigung
- Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift ist zwingend (§ 568 Abs. 1 BGB). E-Mail und Fax genügen nicht.
- Der Kündigungsgrund muss im Schreiben stehen (§ 569 Abs. 4 BGB). Der Rückstand ist mit Betrag und Zeitraum nachvollziehbar zu benennen.
- Das Schreiben muss sich an sämtliche Mieter und Mieterinnen richten. Haben mehrere Personen den Vertrag unterschrieben, benötigt jede ein eigenes Exemplar.
- Vermieten mehrere Personen gemeinsam, müssen alle unterzeichnen oder vertreten sein.
- Der Zugang muss beweisbar sein. Empfehlenswert sind ein Bote oder eine Botin mit Zeugen und Zeuginnen oder die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher oder die Gerichtsvollzieherin.
Rechte des Mieters bei Zahlungsverzug und Kündigung
Auch nach einer Kündigung kann der Mieter oder die Mieterin noch reagieren. Für Sie als Vermieter oder Vermieterin ist in diesem Fall der genaue Zeitpunkt relevant. Zahlt der Mieter oder die Mieterin den Rückstand vor Zugang der Kündigung, ist die fristlose Kündigung ausgeschlossen. Geht die Zahlung erst danach ein, bleibt die Kündigung zunächst wirksam. Später kann die Schonfristzahlung greifen.
Gegen eine ordentliche Kündigung kann sich der Mieter oder die Mieterin grundsätzlich mit der Härtefallklausel wehren. Das gilt jedoch nicht, wenn zugleich ein Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vorliegt. Gemeint sind Situationen, in denen ein Auszug für ihn oder seine Familie besonders hart wäre, etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit oder wenn keine Ersatzwohnung zu finden ist. Das Gericht wägt dann seine Lage gegen Ihre Interessen ab. Bei der fristlosen Kündigung gibt es dieses Widerspruchsrecht nicht.
Rechtliche Schritte nach der Kündigung: Räumungsklage und Vollstreckung
Eine Kündigung beendet zwar das Mietverhältnis, bedeutet aber nicht automatisch, dass der Mieter oder die Mieterin die Wohnung räumt. Bleibt er oder sie wohnen, führt der einzige rechtmäßige Weg über die Räumungsklage und den Gerichtsvollzieher bzw. die Gerichtsvollzieherin. Vermeiden Sie es, das Schloss auszutauschen, den Strom abzustellen oder Möbel herauszuräumen. Damit würden Sie verbotene Eigenmacht begehen und am Ende Schadensersatz leisten müssen.
Stattdessen wenden Sie sich an das Amtsgericht am Ort der Wohnung. Sinnvoll ist es, den Räumungsantrag gleich mit einem Zahlungsantrag über die Rückstände und die künftige Nutzungsentschädigung zu verbinden. Das erspart Ihnen ein zweites Verfahren und eröffnet zusätzliche Sicherungsmöglichkeiten.
So können Sie vorgehen:
- Dokumentieren Sie zuerst die Rückstände und erklären Sie die Kündigung mit nachweisbarem Zugang.
- Fordern Sie den Auszug anschließend schriftlich und mit einer Frist.
- Verstreicht die Frist, erheben Sie Räumungsklage.
- Nach dem Räumungsurteil erteilen Sie dem Gerichtsvollzieher oder der Gerichtsvollzieherin den Vollstreckungsauftrag.
Bis zum Urteil vergehen meist mehrere Monate, durch Beweisaufnahme, Härtefallprüfung, Räumungsfrist oder Berufung. Der Streitwert richtet sich nach der Jahresnettokaltmiete zuzüglich der offenen Rückstände. Bei 800 Euro Nettokaltmiete und 3.000 Euro Rückstand sind das 12.600 Euro Streitwert und rund 5.200 Euro Kostenrisiko, die Zwangsvollstreckung noch nicht eingerechnet.
Für die Räumung selbst gibt es zwei Wege. Bei der klassischen Räumung leert der Gerichtsvollzieher oder die Gerichtsvollzieherin die Wohnung vollständig und lässt das Mobiliar einlagern. Bei der Berliner Räumung beschränkt es sich auf die Besitzverschaffung, die Sachen bleiben zunächst stehen. Das ist deutlich günstiger. Wer Forderungen zügig titulieren lässt, vermeidet die unangenehmste Variante, den Prozess zu gewinnen und trotzdem kein Geld zu sehen.
Tipps für eine rechtssichere und faire Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Tipp 1 – Früh das Gespräch suchen, aber alles schriftlich festhalten
Viele Rückstände entstehen aus vorübergehenden Krisen. Ein frühes Gespräch kann Ihnen daher ein nervenaufreibendes Gerichtsverfahren ersparen. Halten Sie trotzdem jeden Kontakt schriftlich fest, damit später nachvollziehbar bleibt, wann welcher Rückstand bestand und wie der Mieter oder die Mieterin reagiert hat.
Tipp 2 – Ratenzahlung nur mit klarem Vorbehalt vereinbaren
Lassen Sie den Mieter oder die Mieterin den Rückstand nach Grund und Höhe anerkennen und halten Sie fest, dass die laufende Miete daneben pünktlich weiterläuft. Wichtig ist der Vorbehalt. Ihr Kündigungsrecht sollte nur ruhen, solange der Mieter oder die Mieterin die Raten zahlt. Gerät er erneut in Verzug, muss die Vereinbarung Folgen vorsehen.
Tipp 3 – Den Rückstand lückenlos berechnen
Notieren Sie für jeden Monat die geschuldete Miete, den tatsächlichen Zahlungseingang, das Zahlungsdatum und die Differenz. Teilzahlungen müssen erkennbar verrechnet sein. Kontoauszüge, Mahnungen und Zustellnachweise gehören vollständig in die Akte. Gerade bei schwankenden Rückständen entscheidet eine solch gründliche Vorbereitung darüber, ob Ihre Kündigung vor Gericht standhält.
Tipp 4 – Die Kündigung vor dem Versand noch einmal prüfen
Eine Zustellung per E-Mail und Fax genügt bei einer Wohnungskündigung nicht. Haben mehrere Personen den Vertrag unterschrieben, müssen alle Mieter und Mieterinnen angeschrieben werden. Ebenso reicht ein bloßer Gesamtsaldo nicht, wenn sich der Rückstand über längere Zeit aufgebaut hat. Dann brauchen Sie eine monatsweise Aufstellung mit Zahlungen und Differenzen.
Tipp 5 – Bei diesen Konstellationen vorab beraten lassen
Heikel wird es, wenn der Rückstand über einen längeren Zeitraum entstanden ist, der Mieter oder die Mieterin Mängel oder eine Minderung geltend macht oder die Zahlungen über eine Behörde laufen. Dasselbe gilt bei einer früheren Schonfristzahlung, einem drohenden Härtefallwiderspruch, Untervermietung oder Gewerberaum. Lassen Sie das Kündigungsschreiben lieber vorher prüfen, als später im Räumungsprozess an einem vermeidbaren Fehler zu scheitern.
FAQ: Sonderumlage in der WEG
Zählt eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung als Mietrückstand?
Eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung ist keine laufende Miete, sondern eine einmalige Forderung. Für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs sind deshalb vor allem offene laufende Mietzahlungen relevant. Bei einer unbezahlten Betriebskostennachzahlung kommt es stärker auf den konkreten Einzelfall an.
Kann ich kündigen, wenn der Mieter oder die Mieterin wegen Mängeln weniger Miete zahlt?
Kürzt der Mieter oder die Mieterin die Miete wegen behaupteter Mängel, trägt er ein erhebliches Risiko. Stellt sich die Minderung später als überhöht oder unberechtigt heraus, kann daraus ein kündigungsrelevanter Rückstand entstehen. Für Vermieter und Vermieterinnen bleibt dennoch Vorsicht geboten: Ist zumindest ein Teil der Minderung berechtigt, kann der offene Betrag unter die erforderliche Kündigungsschwelle fallen. Deshalb sollte vor der Kündigung geprüft werden, welcher Rückstand nach einer möglichen Minderung tatsächlich bleibt.
Darf ich die Kaution mit offenen Mieten verrechnen?
Während des laufenden Mietverhältnisses bleibt die Kaution grundsätzlich als Sicherheit bestehen. Sie ist kein Ersatz für laufende Mietzahlungen. Der Vermieter oder die Vermieterin sollte deshalb offene Mieten regulär geltend machen und den Rückstand für die Kündigungsprüfung gesondert berechnen. Auch der Mieter oder die Mieterin darf die Kaution am Ende des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht einfach „abwohnen“.
Kann auch eine nicht gezahlte Kaution zur Kündigung führen?
Ja. Gerät der Mieter oder die Mieterin mit der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten in Rückstand, kann eine fristlose Kündigung in Betracht kommen. Für diese Berechnung zählt die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten. Eine Abmahnung ist dafür nach den dargestellten Vorgaben entbehrlich. Vermieter und Vermieterinnen sollten aber genau prüfen, welche Kautionsraten offen sind und ob die gesetzliche Schwelle tatsächlich erreicht wurde.
Was gilt, wenn nur einer von mehreren Mietern und Mieterinnen noch in der Wohnung lebt?
Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, bleiben sie Vertragsparteien, bis eine ausdrückliche Entlassung aus dem Mietvertrag vereinbart wurde. Die Kündigung muss deshalb gegenüber allen Mietern und Mieterinnen erklärt werden, auch wenn eine Person bereits ausgezogen ist. Wird nur der verbliebene Bewohner oder die verbliebene Bewohnerin angeschrieben, entsteht ein erhebliches Risiko für die Wirksamkeit der Kündigung.
Zusammenfassung und Fazit
Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist weniger eine Ermessensfrage als eine Rechenaufgabe mit Formvorschriften. Das Gesetz räumt Ihnen als Vermieter oder Vermieterin starke Rechte ein, knüpft sie aber an Schwellenwerte und Formalien. Wer sie kennt, kommt zügig zu einem Räumungstitel. Wer improvisiert, verliert Zeit, Geld und meist auch den Prozess.
Hinzu kommt der Faktor Zeit. Eine gesetzliche Ausschlussfrist gibt es nicht, doch jeder Monat, den Sie warten, vergrößert den Schaden und verschlechtert die Aussicht, das Sie Ihr Geld je wiedersehen.
Als Rechtsanwalt für Mietrecht prüfe ich in meiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg-Wilmersdorf, ob die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorliegen, welcher Kündigungsweg in Ihrem Fall der sicherere ist und wie Ihr Kündigungsschreiben formuliert sein muss, damit es vor Gericht Bestand hat. Ich freue mich auf Ihren unverbindlichen Erstkontakt.