Damit ein Vermieter oder eine Vermieterin die Miete für eine Wohnung erhöhen kann, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, ansonsten können Sie der Mieterhöhung widersprechen. Bei verschiedenen Arten von Mieterhöhung, etwa wegen Modernisierung, Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder im Mietvertrag festgelegten Erhöhungen, gelten unterschiedliche Bedingungen. Als erfahrener Anwalt für Mietrecht in Berlin gebe ich Ihnen im Folgenden einen kurzen Überblick über Ihre Möglichkeiten, wenn Sie ein Mieterhöhungsverlangen erhalten.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Vermieter oder die Vermieterin darf die Miete nicht willkürlich und nur in bestimmten Abständen erhöhen.
- Bei Staffel- oder Indexmiete sind weitere Mieterhöhungen nicht bzw. nur in Ausnahmefällen zulässig.
- Mieterhöhungen werden durch eine Kappungsgrenze sowie die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt.
- Der Vermieter oder die Vermieterin hat einen Anspruch darauf, dass Sie einer gerechtfertigten Mieterhöhung zustimmen.
Welche Arten von Mieterhöhungen gibt es?
Wenn Sie das Mieterhöhungsverlangen Ihres Vermieters oder Ihrer Vermieterin erhalten, sollten Sie zunächst danach schauen, wie die Mieterhöhung begründet wird. Je nach Begründung gibt es auch unterschiedliche Regeln und Begrenzungen, die eingehalten werden müssen:
- Anpassung an Mietspiegel: Liegt die aktuelle Miete nachweislich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, also dem Durchschnittswert für vergleichbare Wohnungen in Ihrer Nachbarschaft, kann sie angepasst werden. In Berlin können sich Vermieter und Vermieterinnen dabei auf den Mietspiegel berufen. Dabei gilt eine Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren.
- Modernisierungsumlage: Nach bestimmten baulichen Aufwertungen darf die Miete entsprechend erhöht werden. Dies gilt für Modernisierungen, die den Gebrauchswert der Wohnung dauerhaft steigern oder zur Einsparung von Wasser oder Energie beitragen. Dabei greift eine Begrenzung auf höchstens 8 % der für die Modernisierung gezahlten Kosten und eine nominale Kappungsgrenze. Diese liegt bei drei Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren. Bei Quadratmetermieten von ursprünglich weniger als sieben Euro liegt sie allerdings bei zwei Euro pro Quadratmeter.
- Indexmiete: Ist diese Mietart im Mietvertrag vereinbart, dann ist die Höhe der Miete an Steigerungen des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Allerdings muss die Miete vor einer Erhöhung ein Jahr lang unverändert gewesen sein und jede Erhöhung muss der Vermieter oder die Vermieterin schriftlich mitteilen, inklusive dem aktuellen Indexstand.
- Staffelmiete: Bei dieser im Mietvertrag vereinbarten Mietart sind alle zukünftigen Mieterhöhungen bereits vertraglich festgelegt. Im Mietvertrag stehen dann die jeweiligen Zeitpunkte und genauen Beträge der Erhöhungen. Diese müssen jeweils mindestens ein Jahr auseinanderliegen.
Andere Arten der Mieterhöhung oder Mieterhöhungen ohne konkrete Begründung sind nicht möglich. Außerdem schließt beispielsweise eine Index- oder Staffelmiete andere Arten der Mieterhöhung, wie die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Modernisierungsumlage, aus.
Nicht jede Mieterhöhung ist rechtmäßig
Die Bedingungen für Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sind in § 558 BGB sowie §§ 558a–558e BGB geregelt. Für Modernisierungen muss sich der Vermieter oder die Vermieterin nach §§ 559–550e BGB richten. Außerdem gelten bestimmte Kappungsgrenzen, die in Ballungsgebieten wie Berlin strenger ausfallen als in anderen Teilen Deutschlands.
Wird eine Mieterhöhung aufgrund der Vergleichsmiete verlangt, dann ist die Textform erforderlich, eine Unterschrift ist aber nicht nötig. Außerdem muss das Verlangen mit Verweis auf den Mietspiegel, der Nennung von drei Vergleichswohnungen oder gegebenenfalls einem Sachverständigengutachten konkret begründet werden. Sie müssen dem Verlangen zudem fristgerecht bis zum Ende des zweiten Kalendermonats, nach dem Sie das Schreiben erhalten haben, zustimmen.
Eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung setzt voraus, dass die Modernisierung drei Monate vorher angekündigt wurde. Die Modernisierungskosten müssen aufgeführt werden und der Grund und Umfang muss für Sie überprüfbar sein. Wichtig ist auch die konkrete Berechnung der Mieterhöhung, wofür die Gesamtkosten der Maßnahme mit dem Anteil der Instandhaltungsarbeiten verrechnet werden müssen, damit nur die tatsächlichen Modernisierungskosten enthalten sind. Auch Instandhaltungsarbeiten, die durch die Modernisierung erspart wurden, müssen aus den Gesamtkosten herausgerechnet werden. Ein Mieterhöhungsverlangen wegen Modernisierung bedarf nicht Ihrer Zustimmung. Es muss Ihnen aber mitgeteilt werden, ab wann die neue Miete zu zahlen ist – üblicherweise ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens.
Diese Formen von Mieterhöhungsverlangen sind unwirksam:
- mündlich, z. B. am Telefon
- nicht alle Mieter und Mieterinnen sowie Vermieter und Vermieterinnen, die im Mietvertrag für die Wohnung stehen, genannt
- Erhöhungsbetrag und neue Gesamtmiete nicht konkret benannt
- nicht konkret begründet, z. B. durch Verweis auf Mietspiegel
- keine ausdrückliche Aufforderung zur Zustimmung
- geltende Kappungsgrenze überschritten
- keine Trennung von Instandhaltungs- und Modernisierungskosten (bei Modernisierung)
- Fördermittel nicht gemäß § 559a BGB abgezogen (bei Modernisierung)
- Mieterhöhung wegen Modernisierung trotz Staffelmiete oder Indexmiete (Ausnahme bei Indexmiete: Modernisierungsmaßnahmen, die nicht der Vermieter oder die Vermieterin zu verantworten hat)
Wurde eine Modernisierung nicht fristgerecht angekündigt, wird die Mieterhöhung dadurch nicht ungültig. Die neue Miete ist dann aber erst nach neun statt drei Monaten zu zahlen.
Wie viel darf die Miete wirklich steigen?
Der Vermieter oder die Vermieterin darf die Miete nicht nach Gutdünken erhöhen. Gleich mehrere Regelungen schränken die Möglichkeiten zur Mieterhöhung ein:
- Die ortsübliche Vergleichsmiete regelt absolut, auf wie viel die Miete für eine Wohnung mit bestimmter Ausstattung in einer bestimmten Wohnlage maximal steigen darf.
- Die Kappungsgrenze regelt die mögliche Geschwindigkeit der Erhöhung. Liegt beispielsweise die Miete in einer Wohnung bei sechs Euro pro qm und die Vergleichsmiete wäre neun Euro, dann darf sie dennoch innerhalb von 3 Jahren nur um 0,9 € pro qm erhöht werden.
Bei Modernisierung berechnen sich die gesetzlichen Begrenzungen etwas anders als bei Mieterhöhungen zur Anpassung an die Teuerung. Nur 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr dürfen auf die Miete umgelegt werden. Außerdem gilt eine Begrenzung von drei bzw. zwei Euro pro Quadratmeter alle sechs Jahre. Im vorherigen Beispiel dürfte die Nettokaltmiete von sechs Euro pro Quadratmeter also nur auf maximal acht Euro erhöht werden. Darüber hinaus gibt es noch abweichende Regelungen für Modernisierungen nach Gebäudeenergiegesetz (GEG). Nicht zuletzt gilt auch für Modernisierungen die ortsübliche Vergleichsmiete als absolute Obergrenze. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass mit der Modernisierung auch andere, vergleichbar modernisierte Wohnungen als Vergleich herangezogen werden müssen. Grundsätzlich bleibt dem Vermieter die Wahl, bei Modernisierungen die Miete nach § 558 oder § 559 BGB zu erhöhen.
So reagieren Sie richtig auf eine Mieterhöhung
Wenn Sie ein Mieterhöhungsverlangen erhalten, sollten Sie sich dieses genau anschauen und sich im Zweifelsfall kompetente Unterstützung suchen – durch einen Anwalt oder eine Anwältin für Mietrecht oder einen Mieterverein. Zwar sind solche Verlangen sicherlich in der Mehrzahl korrekt und gerechtfertigt, doch wenn Sie einen Fehler zu Ihren Lasten übersehen, dann zahlen Sie dafür möglicherweise jahrelang. Gehen Sie am besten in diesen Schritten vor:
- Mieterhöhungsverlangen genau lesen, Berechnungen nachrechnen und auf Einhaltung der Formvorschriften prüfen, ggf. im Mietvertrag nachsehen, ob Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde.
- Vergleichsmiete nachprüfen, in Berlin z. B. durch die Mietspiegelabfrage-Funktion im Internet.
- Bei Modernisierungskosten als Begründung prüfen, ob Fristen bei der Ankündigung der Modernisierung eingehalten wurden und die Modernisierungskosten korrekt veranschlagt wurden.
- Im Zweifelsfall oder bei offensichtlichen Fehlern sollten Sie einen Rechtsanwalt für Mietrecht kontaktieren.
- Nur bei geplanter Zustimmung die neue Miete zahlen.
Professionelle Unterstützung kann gerade in uneindeutigen Fällen einen großen Vorteil für Sie bedeuten. Sie riskieren zwar nicht unmittelbar eine Kündigung, wenn Sie der Mieterhöhung nicht zustimmen. Widersprechen Sie aber einem Mieterhöhungsverlangen, das sich im Nachhinein als korrekt herausstellt, dann kommen Mietnachforderungen sowie Kosten durch ein mögliches Gerichtsverfahren auf Sie zu. Eine fundierte juristische Einschätzung kann Ihnen dies in vielen Fällen ersparen.
FAQ
Muss ich einer Mieterhöhung immer zustimmen?
Wenn das Mieterhöhungsverlangen formal und inhaltlich korrekt ist, dann sind Sie verpflichtet, zuzustimmen und entsprechend den Fristen die neue Miete zu zahlen. Dafür ist keine ausdrückliche Zustimmung erforderlich: Es wird auch als Zustimmung gesehen, wenn Sie drei Mal hintereinander ohne Vorbehalt die neue Miete gezahlt haben. Stimmen Sie der Mieterhöhung nicht zu und zahlen auch nicht die neue Miete, kann der Vermieter oder die Vermieterin auf Zustimmung klagen. Wenn das Mieterhöhungsverlangen formal oder inhaltlich nicht korrekt ist, haben Sie die Möglichkeit, zu widersprechen.
Was passiert, wenn ich der Mieterhöhung nicht innerhalb der Frist widerspreche?
Die Folgen einer Überschreitung der Widerspruchsfrist bei einer Mieterhöhung hängen von weiteren Faktoren ab. Wenn Sie die neue Miete zahlen, gilt das nach drei aufeinanderfolgenden Monaten als Zustimmung. Ein Widerspruch ist dann nicht mehr möglich. Zahlen Sie allerdings die alte Miete weiter und widersprechen nicht innerhalb der Frist, klagt Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin möglicherweise vor Gericht Ihre Zustimmung ein. Stellt sich die Mieterhöhung als korrekt heraus, müssen Sie die Differenz nachzahlen und zudem die Prozess- und Anwaltskosten bezahlen.
Darf die Miete mehrmals im Jahr erhöht werden?
Nein, zwischen einzelnen Mieterhöhungen muss immer mindestens ein Jahr Abstand liegen. Dies gilt auch bei Index- und Staffelmiete.
Gilt die Kappungsgrenze auch bei Modernisierungen?
Für Mieterhöhungen wegen Modernisierungsarbeiten gilt nicht die Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 %, die bei Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete angewendet wird. Allerdings sind auch hier die Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen, nach oben begrenzt. Die in diesem Fall geltende absolute Kappungsgrenze beträgt drei Euro pro Quadratmeter alle sechs Jahre. Für Wohnungen mit Nettokaltmiete von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter vor der Erhöhung gilt eine Grenze von zwei Euro alle sechs Jahre. Außerdem ist die Umlage der Modernisierungskosten auf die Miete auf acht Prozent pro Jahr gedeckelt.
Kann ich bei einer fehlerhaften Mieterhöhung rechtliche Hilfe in Anspruch nehmen?
Um sicherzugehen, dass Sie keiner unrechtmäßigen Mieterhöhung zustimmen, ist es immer ratsam, sich kompetente Hilfe zu suchen. Ein erfahrener Anwalt oder Anwältin für Mietrecht ist in diesem Fall eine empfehlenswerte Wahl.
Fazit: Ihre nächsten Schritte bei einer Mieterhöhung
Ob ein Mieterhöhungsverlangen gerechtfertigt ist, zeigt sich oft nicht gleich auf den ersten Blick. Häufig greifen mehrere Vorschriften ineinander und es hängt vom konkreten Sachverhalt, von Ihrem Mietvertrag und weiteren Faktoren, wie der ortsüblichen Vergleichsmiete, ab, ob Sie der Erhöhung zustimmen müssen. Mit der Zustimmung gilt der neue Mietzins – gerade, wenn Sie vorhaben, in der aktuellen Wohnung noch länger zu wohnen, sollten Sie also nicht unüberlegt handeln. Für eine voreilige Zustimmung zu einer nicht gerechtfertigten Mieterhöhung zahlen Sie den Preis dann noch Jahre später. Wenn Sie also Zweifel daran haben, dass die von Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin verlangte Erhöhung berechtigt ist, dann zögern Sie nicht: Kontaktieren Sie meine Fachanwaltskanzlei für Mietrecht für einen Beratungstermin.