Untervermietung: Wann dürfen Mieter ihre Wohnung weitervermieten – und wann nicht?

Sie möchten Ihren gesamten Wohnraum oder ein Zimmer in Ihrer Wohnung untervermieten? Dann stehen Sie schnell vor einer entscheidenden Frage: Darf ich das überhaupt – und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen?

Generell gilt: Die Untervermietung ist rechtlich möglich. Aber nicht ohne Weiteres erlaubt. Wer ohne Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin untervermietet, riskiert im schlimmsten Fall die Kündigung. Als Mietrechtsanwalt kann ich Ihnen nur ans Herz legen, sich im Vorfeld genau über Ihre Rechte und Pflichten zu informieren. Nachfolgend erhalten Sie die wichtigsten Grundlagen an die Hand.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Untervermietung ist nur mit Zustimmung des Vermieters bzw. der Vermieterin erlaubt, es sei denn, es handelt sich um enge Angehörige oder kurzfristige Besuche.
• Bei berechtigtem Interesse muss der Vermieter oder die Vermieterin der teilweisen Untervermietung in der Regel zustimmen, etwa aus finanziellen Gründen oder bei familiären Veränderungen.
• Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Abmahnung oder sogar eine fristlose Kündigung.

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Wann ist eine Untervermietung erlaubt? Die rechtlichen Grundlagen

Eine Untervermietung ist immer dann gegeben, wenn Sie Ihre Wohnung oder einzelne Zimmer einem Dritten überlassen. Das kann eine befristete Zwischenmiete oder eine dauerhafte Überlassung sein. Grundsätzlich haben Sie, sofern es sich nur um einen Teil Ihrer Wohnung handelt, den Sie untervermieten wollen, Anspruch auf Zustimmung, müssen diese aber auch aktiv einholen. Eine Ablehnung bedarf in diesem Fall eines berechtigten Ablehnungsgrundes.

Anders sieht es aus, wenn Sie Ihre gesamte Wohnung vorübergehend Dritten zur Verfügung stellen möchten, zum Beispiel während eines längeren Aufenthaltes im Ausland. Hier hat der Vermieter bzw. die Vermieterin das Recht, die Untervermietung zu untersagen. Doch auch nicht jede Wohnraumüberlassung fällt unter die Untervermietung im rechtlichen Sinn. Es gibt Konstellationen, bei denen Sie keine Zustimmung benötigen.

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Erlaubnispflichtige und erlaubnisfreie Untervermietung

Wenn Sie Ihre Wohnung oder einzelne Räume untervermieten möchten, benötigen Sie gemäß § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) die Zustimmung Ihres Vermieters oder Ihrer Vermieterin. Auch wenn im Hauptmietvertrag nichts zur Untervermietung steht: Eine stillschweigende Erlaubnis gibt es nicht.

Bei dem Vorhaben einer Untervermietung kommt Ihnen darüber hinaus der § 553 BGB zugute, der besagt, dass der Vermieter oder die Vermieterin die Zustimmung grundsätzlich erteilen muss, wenn ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ vorliegt. Dieses kann beispielsweise bei Trennung, einem Jobwechsel mit doppeltem Wohnsitz oder dem Wunsch, durch eine Wohngemeinschaft Kosten zu senken, erfüllt werden.

Die Zustimmung sollte idealerweise schriftlich erfolgen. In Einzelfällen kann es sogar sinnvoll sein, eine separate Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin zu treffen, um Klarheit über Dauer, Umfang und Konditionen der Untervermietung zu schaffen.

Typische Beispiele:

Sie erhalten ein Jobangebot in einer anderen Stadt und möchten Ihre Hauptwohnung nicht aufgeben, sondern für ein Jahr einem Freund zur Zwischenmiete überlassen. In diesem Fall haben Sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, da sich Ihre Lebenssituation vorübergehend ändert, Sie aber Ihre Wohnung behalten und die laufenden Kosten anteilig durch den Untermieter decken wollen. Eine Gewinnerzielungsabsicht liegt hier nicht vor.

In einer anderen Konstellation möchten Sie ein ungenutztes Zimmer in Ihrer Wohnung an einen Studenten vermieten, um sich die Miete zu teilen. Auch das fällt unter das berechtigte Interesse. Sie verbessern Ihre finanzielle Situation, ohne gewerblich zu vermieten.

Natürlich ist nicht jede Untervermietung zulässig. Ihre Anfrage darf der Vermieter bzw. die Vermieterin dann ablehnen, wenn

• die Wohnung überbelegt wäre,
• eine Vermietung an Touristen und Touristinnen geplant ist (zum Beispiel über Plattformen wie Airbnb) oder
• der vorgesehene Untermieter bzw. die vorgesehene Untermieterin nachweislich unzumutbar ist, etwa durch frühere Störungen oder bekannte Konflikte.

Einige Szenarien bedürfen im Gegensatz dazu keinerlei Zustimmung.

Das wäre gegeben, wenn

• nahe Angehörige wie Ehepartner und -partnerinnen, Kinder oder Eltern mit in die Wohnung einziehen,
• Besucher und Besucherinnen nur für einige Wochen bleiben (in der Regel maximal sechs bis acht Wochen),
• zur Unterstützung im Alltag Pflegekräfte oder Haushaltshilfen aufgenommen werden.

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Rechte und Pflichten der Vermieter bei der Untervermietung

Vermieter und Vermieterinnen sind also verpflichtet, eine Untervermietung zu genehmigen, wenn der Mieter oder die Mieterin ein berechtigtes Interesse vorweisen kann, etwa bei finanziellen Engpässen, familiären Veränderungen oder zur Aufnahme einer Pflegekraft. Die Zustimmung darf nur verweigert werden, wenn triftige Gründe vorliegen, etwa eine drohende Überbelegung oder wenn der Untermieter oder die Untermieterin nachweislich unzumutbar ist. Persönliche Vorbehalte, etwa zur Herkunft oder Lebensweise, sind rechtlich nicht haltbar.

Kommt der Vermieter bzw. die Vermieterin der Pflicht zur Zustimmung nicht nach, kann der Mieter bzw. die Mieterin diese einklagen oder das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.

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Unerlaubte Untervermietung und ihre Konsequenzen

Wer untervermietet, ohne vorher die Zustimmung des Vermieters bzw. der Vermieterin eingeholt zu haben, geht ein hohes Risiko ein. Denn in bestimmten Fällen kann das sogar zur fristlosen Kündigung führen. So sieht es § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter bzw. die Vermieterin den Mieter oder die Mieterin vorher abgemahnt und zur Beendigung der unzulässigen Untervermietung aufgefordert hat. Erst wenn diese Aufforderung ignoriert wird, darf der Vermieter bzw. die Vermieterin ernsthafte Konsequenzen ziehen.

Besonders heikel wird es, wenn

• kein Anspruch auf Untervermietung besteht,
• das Zimmer oder die gesamte Wohnung dennoch überlassen wird oder
• mit der Untervermietung ein Gewinn erzielt werden soll.

Dazu ein Beispiel: Ein Mieter zahlte selbst 500 € Miete, verlangte von seiner Untermieterin aber 900 €, folglich fast das Doppelte. Der Vermieter hatte nie zugestimmt, ein berechtigtes Interesse lag nicht vor und obendrein wurde gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Die Kündigung wäre wirksam.

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5 Tipps für eine reibungslose Untervermietung

Die Entscheidung, einen Untermieter oder eine Untermieterin aufzunehmen, sollte gut überlegt sein. Sowohl rechtlich als auch organisatorisch. Die nachfolgend grundlegenden Punkte helfen dabei, spätere Konflikte zu vermeiden und die Untervermietung sicher zu gestalten.

1. Zustimmung frühzeitig einholen

Auch wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht, sollten Mieter und Mieterinnen ihre Vermieter und Vermieterinnen frühzeitig informieren. Nur so kann geprüft werden, ob der Untermieter oder die Untermieterin zum Haus passt oder eine Überbelegung droht. Das persönliche Gespräch schafft Klarheit und beugt Konflikten vor.

2. Untermietvertrag schriftlich festhalten

Ein schriftlicher Untermietvertrag schützt beide Seiten. Darin sollten Dauer, Kosten, Kündigungsfristen und eventuelle Kautionen klar geregelt sein. So gibt es im Streitfall keine Unklarheiten über die getroffenen Absprachen.

3. Übergabe dokumentieren

Ein detailliertes Übergabeprotokoll inklusive Inventar und vorhandener Mängel ist Pflicht. Es vermeidet später ebenso Streit über Schäden.

4. Zuständigkeiten klären

Bei längeren Untervermietungen sollte festgelegt werden, wer für Schönheitsreparaturen aufkommt. Auch die Frage nach einer Haftpflichtversicherung des Untermieters bzw. der Untermieterin kann sinnvoll sein und das am besten mit Nachweis.

5. Steuern nicht vergessen

Einnahmen aus der Untervermietung müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Gleichzeitig lassen sich damit verbundene Ausgaben als Werbungskosten absetzen. Wichtig: Alles sorgfältig dokumentieren und Belege aufbewahren.

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Zusammenfassung und Fazit

Gegen eine zeitlich begrenzte oder teilweise Untervermietung spricht in vielen Fällen nichts, sofern die Voraussetzungen stimmen und der Vermieter bzw. die Vermieterin rechtzeitig informiert wird. Entscheidend ist, dass offen kommuniziert wird: Wer zieht ein, aus welchem Grund und für wie lange? Genau diese Faktoren entscheiden oft darüber, ob es zu Problemen kommt oder ob sich die Vermieter und Vermieterinnen mit den Mietern und Mieterinnen auf Augenhöhe einigen können.

Um Missverständnisse und rechtliche Fallstricke zu vermeiden, lohnt sich in jedem Fall eine individuelle rechtliche Beratung. In unserer Kanzlei in Berlin-Charlottenburg-Wilmersdorf nehmen wir uns die Zeit, Ihre Situation genau zu prüfen, ob Sie als Mieter oder Mieterin auf eine Zustimmung angewiesen sind oder als Vermieter oder Vermieterin wissen möchten, wann und wie Sie Untervermietung einschränken dürfen.

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