Ein neuer Mietvertrag ist unterschrieben – der Einzug steht bevor. Doch schon kurz darauf stellt sich eine entscheidende Frage: Dürfen die neuen Mieter und Mieterinnen ihren Hund mitbringen? Oder was ist, wenn ein bestehender Mieter bzw. eine bestehende Mieterin sich nachträglich eine Katze anschaffen möchte? Für viele Tierhalter und -halterinnen wie auch Vermieter und Vermieterinnen ist das Thema Haustiere ein häufiger Auslöser für Meinungsverschiedenheiten. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche rechtlichen Grundlagen aus dem Mietrecht wirklich maßgeblich sind.
Inhaltsverzeichnis
- Das Wichtigste in Kürze
- Was sagt das Mietrecht zur Haustierhaltung?
- Welche Haustiere dürfen Mieter ohne Erlaubnis halten?
- Genehmigungspflichtige Haustiere: Hund, Katze & Co.
- Rechte und Pflichten der Vermieter bei Haustieren im Mietverhältnis
- Konflikte lösen: wenn Haustierhaltung zu Problemen führt
- Zusammenfassung und Fazit
Das Wichtigste in Kürze
- Ein generelles Verbot von Haustieren im Mietvertrag ist unzulässig. Laut BGH-Rechtsprechung dürfen pauschale Klauseln nicht wirksam vereinbart werden.
- Kleintiere wie Hamster, Meerschweinchen, Ziervögel oder Fische dürfen ohne Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin gehalten werden, sofern sie niemanden stören oder Schäden verursachen.
- Hunde, Katzen und andere größere oder auffällige Tiere sind zustimmungspflichtig. Vermieter und Vermieterinnen dürfen dabei nach sachlichen Kriterien entscheiden.
- Die Erlaubnis kann widerrufen werden, wenn es zu erheblichen Störungen kommt, z. B. durch Lärm, Geruch oder Schäden an der Wohnung.
Was sagt das Mietrecht zur Haustierhaltung?
Laut einer Statistik leben in Deutschland rund 34,3 Millionen Haustiere. Mit einem Anteil von 15,7 Millionen sind Katzen dabei die tierischen Lieblingsbegleiter von Tierhaltern und -halterinnen. [1] (@WD: Verweis mit Fußnote verlinken) Dabei gilt: Ein generelles Verbot von Haustieren im Mietvertrag ist unzulässig. Das hat der Bundesgerichtshof bereits 1993 in einem Urteil entschieden (BGH, Az. VIII ZR 10/92).
Doch auch wenn eine pauschale Klausel unzulässig ist, bedeutet das nicht, dass jede Tierhaltung automatisch erlaubt ist. Das Mietrecht differenziert je nach Tierart.
Dabei wird üblicherweise zwischen Kleintieren und größeren Haustieren unterschieden.
Zudem müssen Vermieter und Vermieterinnen prüfen, ob die Haltung eines Tieres unter Berücksichtigung aller Umstände – etwa Rücksichtnahme auf andere Hausbewohner und -bewohnerinnen oder potenzielle Schäden – akzeptabel ist. Die Entscheidung erfolgt also individuell und nicht nach starren Regeln.
Welche Haustiere dürfen Mieter ohne Erlaubnis halten?
Nicht alles, was im Mietvertrag zur Tierhaltung steht, ist rechtlich bindend. Mieter und Mieterinnen dürfen bestimmte Tiere auch dann halten, wenn der Vertrag hierzu nichts sagt oder sogar einschränkende Regelungen enthält. Gemeint sind sogenannte Kleintiere. Sie dürfen ohne vorherige Zustimmung in die Wohnung einziehen. Allerdings dürfen Vermieter und Vermieterinnen nachhaken und klären, um welches Tier es sich handelt. Denn auch nicht jedes Kleintier ist automatisch zustimmungsfrei.
Grundsätzlich gilt zunächst: Laut Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 340/06) zählen Tiere, die in geschlossenen Behältnissen untergebracht werden können, keine Schäden verursachen und das Zusammenleben im Haus nicht stören, zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Ihre Haltung ist somit ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters oder der Vermieterin erlaubt.
In diese Kategorie fallen beispielsweise:
- Goldhamster
- Meerschweinchen
- Zwergkaninchen
- Ziervögel
- Zierfische
- Wühlmäuse
- Schildkröten
Es gibt aber auch Kleintiere, bei denen die Sachlage anders aussieht. Frettchen oder Ratten etwa gehören zu den Kleintieren, fallen jedoch häufig durch starke Geruchsentwicklung auf. In Bezug auf die Haltung in einer Mietwohnung ist bei diesen tatsächlich eine Genehmigung notwendig.
Gleiches gilt für Papageien, Schlangen, Vogelspinnen oder Echsen. Zwar sind Terrarien erlaubt, doch gefährliche Tierarten müssen die Vermieter und Vermieterinnen nicht dulden. Auch bei einer Vielzahl von Kleintieren, etwa 20 Hamstern in einer Einzimmerwohnung, kann die Zustimmung verweigert oder widerrufen werden.
Genehmigungspflichtige Haustiere: Hund, Katze & Co.
Anders verhält es sich bei Hunden und Katzen. Sie fallen nicht unter die Kategorie der genehmigungsfreien Kleintiere. Bevor solche Tiere also in eine Mietwohnung einziehen dürfen, ist grundsätzlich die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters bzw. der Vermieterin erforderlich.
Zwar gibt es vereinzelt Gerichtsurteile, in denen besonders kleine, ruhige Hunderassen wie Yorkshire Terrier als Kleintiere gewertet wurden (u. a. LG Düsseldorf, Az. 24 S 90/93; LG Kassel, Az. 1 S 503/96), doch solche Einschätzungen sind rechtlich umstritten und keineswegs allgemeingültig.
Blindenführhunde sowie Tiere, die therapeutischen Zwecken dienen, unterliegen keiner Genehmigungspflicht. Eine vorherige Erlaubnis durch den Vermieter oder die Vermieterin ist in diesen Fällen nicht erforderlich. Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter bzw. die Mieterin entsprechende Nachweise und Bescheinigungen vorlegen kann.
Rechte und Pflichten der Vermieter bei Haustieren im Mietverhältnis
Klauseln, die Tierhaltung pauschal untersagen oder nur Kleintiere erlauben, sind nach BGH-Rechtsprechung (Az. VIII ZR 168/12) unwirksam. Dennoch können Vermieter und Vermieterinnen im Mietvertrag regeln, dass vor der Anschaffung bestimmter Tiere ihre Zustimmung eingeholt werden muss. Selbst dann, wenn eine Klausel mit generellem Verbot unwirksam ist.
Ob ein Tier zur Wohnung passt, hängt vom Einzelfall ab. Bei Katzen geht die Rechtsprechung in der Regel von einer Zustimmungspflicht aus. Bei Hunden ist eine Interessenabwägung erforderlich. Hierbei berücksichtigt der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 340/06) unter anderem die Art, Anzahl und Größe des Tieres, die Wohnsituation sowie die Belange der Nachbarn.
Ein Haustier kann vom Vermieter oder der Vermieterin abgelehnt oder dessen Besitz nach bereits erteiltem Einverständnis widerrufen werden, wenn triftige Gründe vorliegen:
- Lärm- oder Geruchsbelästigung
- Sicherheitsbedenken durch gefährliche Tiere
- Schäden an der Mietsache
- nachgewiesene Allergien anderer Hausbewohner oder -bewohnerinnen
- übermäßige Anzahl an Tieren – auch bei Kleintieren
- nicht artgerechte Haltung, z. B. ein großer Hund auf engem Raum
Die Haltung mehrerer Haustiere kann ebenfalls problematisch sein. Das Amtsgericht Wiesbaden sah drei Katzen als Obergrenze (Az. 91 C 3026/12). Auch ungewöhnliche Haustiere wie Hühner auf dem Balkon müssen nicht akzeptiert werden (AG Köln, Az. 214 C 255/09).
In der Regel stellt die Haustierhaltung allein jedoch keinen Kündigungsgrund dar. Ein Vertragsverstoß hingegen kann im schlimmsten Fall zur Kündigung führen.
Konflikte lösen: wenn Haustierhaltung zu Problemen führt
Die Haltung von Haustieren in Mietwohnungen kann schnell zum Auslöser für Streit werden. Insbesondere dann, wenn die Abstimmung mit dem Vermieter oder der Vermieterin nicht erfolgt ist. Selbst wenn ein Tier offiziell erlaubt wurde, kann es bei Beschwerden zu einem späteren Widerruf der Erlaubnis kommen. Etwa dann, wenn dauerhaft Lärm entsteht oder Nachbarn und Nachbarinnen sich erheblich gestört fühlen. Gleichzeitig müssen auch diese gewisse Geräusche hinnehmen. In Mehrfamilienhäusern ist gelegentliches Hundegebell oder Vogelgezwitscher kein Kündigungsgrund. Die Gerichte sehen solche Geräusche als zumutbar an, solange sie im Rahmen bleiben.
Beim Auszug sollten Tierhalter und -halterinnen genau prüfen, ob Schäden entstanden sind. Verunreinigungen oder starke Abnutzungen, die über das Übliche hinausgehen, müssen ersetzt werden.
Zum Zeitpunkt der Vertragsunterschrift ist es für Vermieter und Vermieterinnen empfehlenswert, darum zu bitten, dass Mieter und Mieterinnen jegliche Tierhaltung anzeigen, auch wenn es sich nur um Kleintiere handelt. So lassen sich Missverständnisse und Konflikte frühzeitig vermeiden.
Fazit
Haustiere sind im Mietrecht grundsätzlich erlaubt. Pauschale Verbote halten vor Gericht nicht stand. Während Kleintiere wie Meerschweinchen, Hamster oder Fische keiner Genehmigung bedürfen, ist bei Hunden und Katzen die Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin erforderlich.
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